Kuidas valmistuda kinnisvara müümiseks?

Foto: pexels.com

Tänapäeva inimesed on üha enam teadlikumad kinnisvara maailmast. Tehakse koolitusi, antakse välja kinnisvaraalaseid raamatuid, kinnisvarast räägitakse meedias ja nii mõnelgi on soetatud kinnisvaraobjekt nn passiivse tulu saamiseks. Iseasi, kas see alati nii passiivne tulu allikas on, sest üldiselt vajab kinnisvara pidevat hooldamist.

 

Ühtepidi tundub, et mis kinnisvara müümises keerulist võiks olla - teed fotod müüdavast objektist, koostad müügikuulutuse ja ootad ostjat. Sageli on iga etapi taga siiski mitmeid nüansse, millele tuleks tähelepanu pöörata.

Alljärgnevalt oleme kirja pannud mõned olulisemad punktid, millele mõelda enne kinnisvara müümist.

Pane paika oma ootused

Kindlasti tuleb läbi mõelda, milline on soovitud hind ja kas müügiga on kiire. Iseenesest on need kaks näitajat omavahel tihedalt seotud, sest kui objekti müügiga kiiret ei ole, siis on võimalik proovida algul müüa kallima hinnaga ning kui ostjat ei leidu, siis hinda mõne aja pärast langetada. Ja nii võib hinda muuta mitmeid kordi kuni leidub ostja. Müügihinna osas soovitame kindlasti konsulteerida hindajaga veendumaks, et sinu ootused ja reaalsus oleksid samas suurusjärgus.

Kui müügiga on väga kiire, siis võiks hind olla madalam, sest see suurendab tõenäosust, et võimalik ostja tekib kiiremini. Näiteks kui on soov asemele osta mõni teine kinnisvara või investeerida mujale või kasutada muudeks kuludeks saadavat summat.

Kinnisvara hindaja on kasulik ka seetõttu, et lisaks potentsiaalsele müügihinnale saad teada, kas sinu vara dokumentatsioon on korrektne. Hindaja võtab müügihinna määramisel arvesse objekti asukohta, seisukorda, teiste sarnaste objektide müügihindu ning muid olulisi nüansse.

Lisaks on muidugi võimalik erinevates Eesti kinnisvaraportaalides (nt Lahekinnisvara.ee, City24, KV.ee jne) vaadata teisi sarnaseid kuulutusi, et saada aimu hindadest sarnaste pakkumiste puhul, samuti näha, kui suur või väike pakkumine sarnaste objektide puhul on.

Igal juhul on kodu müügihinna määramine esimene oluline samm selleks, et müügiprotsessiga edasi liikuda.

Leia sobiv kinnisvarabüroo ja sobiv maakler

Kui endal ei ole oskusi, aega või soovi tegeleda kinnisvara müügiga, siis võiks otsida kinnisvarabüroo, kelle põhitegevuseks ongi igapäevaselt kinnisvara vahendus. Eestis on kinnisvarabüroosid väga palju - mõned neist suuremad ja tuntumad kui teised.

Kinnisvarabüroode hinnad võivad olla väga erinevad. Seetõttu võiks teha eeltööd hindade ja maine osas ning leida endale usaldusväärne ja sobiv kinnisvarabüroo, kes aitab kinnisvara müümisel või ostmisel.

Kinnisvarabüroo valimisel võiks vaadata ka seda, kas büroo pakub kinnisvara hindamise teenust, sest siis saab mitu teenust ühest kohast.

Oluline on leida kinnisvarabüroo, mis vastab müüja ootustele ja kus on professionaalsed maaklerid.

Sobiv kinnisvaramaakler on läbinud erialase väljaõppe, käib end pidevalt koolitustel täiendamas, omab ülevaadet turul toimuvast ja neil on sageli ka teiste maakleritega koostöövõrgustik, mille kaudu kasulikku infot vahetada.

Kinnisvaramaakleril on vaja olla teadlik seadusandlusest, mis puudutab kinnisvara ja sellega tehingute tegemist.

Kinnisvaramaakleriks saab õppida erinevates koolides, samuti omandada kutsestandardeid, mis tõendavad maakleri oskusi. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda (EKMK) tegeleb maakleritele kutse andmisega ja koolitab ka erialaselt.

Professionaalsed fotod ja kuulutus

Ükskõik, kas kasutatakse maakleri teenust või müüja paneb ise kuulutuse, on äärmiselt oluline, et müügikuulutus kinnisvaraportaalis oleks koostatud hästi ja põhjalikult. Hästi tähendab muuhulgas ka seda, et kuulutus on korrektses eesti keeles, ilma kirjavigadeta ja sisaldab võimalikult palju informatsiooni kinnisvara kohta, mis õige ning asjakohane. Kuulutuses olevat teksti on kohtud vaidluste korral aluseks võtnud, seega tuleb seal esitada ainult õige informatsioon, mida ei ole moonutatud paremaks.

Lisaks aitavad müügile kaasa professionaalsed fotod, s.t et võib kasutada fotograafi või maakleri abi piltide tegemisel, sest neil on kogemust, millise nurga alt fotosid teha nii, et need tooksid kinnisvara eelised või siis puudused kõige paremini esile. Kuulutusega tuleb edasi anda nii informatsiooni kui ka emotsiooni, sest viimase baasilt tulevad potentsiaalsed ostjad varaga tutvuma. Kui kinnisvara ise ei anna emotsiooni, tuleb vaadata asukohta.

Telli kinnisvara hindajalt konsultatsioon

Nagu eespool mainitud, on korteri või maja müügi korral oluline saada teada objekti turuväärtus. Siinkohal on abiks kutseline kinnisvara hindajad, kes koostavad ekspertarvamuse.

Pangad ei aktsepteeri ekspertarvamusi, mis ei ole koostatud kutseliste hindajate poolt, sest üldjuhul on korteri või maja eksperthinnang pankadele aluseks kodulaenu taotlemisel laenu summa arvutamiseks. Seetõttu peab eksperthinnang olema koostatud professionaalse hindaja poolt. Pangad eelistavad siiski olukorda, et eksperthinnangu tellib laenuvõtja ehk ostja seega omanikel piisab hindajalt konsultatsiooniteenuse tellimisest. See on tavaliselt hinnalt ka soodsam.

Vali õige aeg ja müügistrateegia

Kindlasti tuleb valida müümiseks õige aeg. Kui sarnaste pakkumiste arv samas piirkonnas on väga kõrge, on hinnad ka madalamad ja vastupidi. Seega kõrgema hinnaga müümiseks on õige aeg siis, kui pakkumisi on müüdava objektiga samas piirkonnas vähe.

Seejärel tuleks mõelda läbi müügistrateegia ehk mõelda, mille poolest müüdav objekt eriline on või kellele see on suunatud. Kui on tegemist kinnisvaraga, millel on hea ühistranspordiühendus, lähedal lasteaed ja kool, on kinnisvara eriti sobilik lastega peredele.

Samuti on oluline, kas korteril on panipaik või kindel parkimiskoht või garaaž, mis on müügil heaks argumendiks, kui ostjal on auto (või mitu autot).

Näiteks kinnisvara müümisel võib oluliseks osutuda ka see, kuidas toimib näiteks kortermajas kinnisvara haldus - kas korteriühistu toimib, kas koristus- ja hooldusteenused on heal tasemel ning kas on võimalik veevarustuse-, kütte-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemide avariide korral saada kiiret abi.

Kõiki neid plusse tuleks rõhutada ja seeläbi meelitada potentsiaalseid ostjaid. Müügistrateegia osas on oluline roll ka psühholoogial. Kogenud maaklerid tunnevad ära ostjate soovid ja vajadused. Samuti aitab maakler ostjal mõista, mida ta ostab ja toob välja ka varaga seotud kitsaskohad. Üha enam tekitavad meelehärmi hiljem avastatud nn varjatud puudused vara seisukorra osas, kuid teadlikult tegutsev maakler suudab vara müüa selliselt, et hilisemaid vaidlusi ei teki, sest ta on end varaga põhjalikult kurssi viinud, uurinud kinnisvara dokumente, asukohaga seotud dokumente ning harinud ka ostjat.

Kokkuvõtteks

Seega võib jääda mulje, et kinnisvara müümine pole midagi keerulist, teed vaid pildid ja hakkad müüma. Isegi kinnisvaraportaalidesse ei ole justkui kuulutust vaja lisada, sest sotsiaalmeediast võib ostja leida. Kuid igapäevaselt kinnisvaras tegutsevad inimesed näevad täna väga palju probleeme sellega, et kinnisvara dokumendid ei ole korras, millest müüja ei olegi teadlik, ja ei jagata kogu infot ostjaga. Sellest võivad aga tekkida hilisemad probleemid.

Ka enda aja kokkuhoiu mõttes ja selleks, et müügist saadav tulu oleks võimalikult suur, tasuks teha eeltööd - tellida kinnisvarale eksperthinnang ja leida professionaalne maakler, kes teeb fotod, lisab kuulutuse, uurib kinnisvara dokumente ning kohtub võimalike ostjatega. Maakler aitab ka notariaja ja notarimemo koostamisega, et omanikul oleks lihtsam ning saab sõlmida ostu-müügilepingu.

Meeles tuleb pidada, et maakleri roll on omaniku aega säästa, samas teeninda talle võimalikult kõrge tulu.