Kohustuste ja õiguste rägastik

Ingmar Saksing. Foto: PP

Seadusest tulenevalt sõlmitakse üldjuhul kõik kinnisvaraga seotud müügilepingud notariaalselt ja on üsna tavapärane teadmine, et kokkuleppe valmistab ette notaribüroo. Kuidas vältida hilisemaid vaidlusi?

Arusaadavalt saab notaribüroos ettevalmistatud müügileping nii põhjalik, kui detailselt on edastatud lepingu ettevalmistamiseks vajalik kinnisvara kirjeldus ning osapoolte kokkulepped ja soovid.

Kuigi tänaseks on töös paljud registrid, mis annavad kinnisvara asukohast, paiknemisest, suurusest, koormatistest ja kitsendustest detailse ülevaate, puudub register, mis kajastaks kinnisvara tegelikku seisukorda või seda, mida ostja ja müüja on selles osas kokku leppinud.

Samuti ei hõlma ükski seadus ega register kõiki osapoolte kokkuleppeid. Seetõttu tuleb mõista, et ükski notar ei tea, mis seisukorras kinnisvara ostetakse-müüakse või mida tehingu osapooled on kokku leppinud ning ei saa eeldada, et lepingut ettevalmistav notaribüroo oskaks ilma eelneva informatsioonita poolte soove notariaalses müügilepingus igakülgselt kajastada.

Põhjaliku müügilepingu ettevalmistamiseks on osapooltel mõistlik läbi rääkida ja kokku leppida kõik tehinguga seonduv ja see ka müügilepingusse kirja panna, sest pärast müügilepingu sõlmimist kaotavad eelnevad suulised kokkulepped kehtivuse.

Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab mainitud osas uusi väljakutseid eelkõige just müüjatele, sest seadusest tulenevalt vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul ostja ees müüja.

Seetõttu on oluline, et müügikokkulepet sõlmides või müügilepingu sõlmimist ettevalmistades pööraks eelkõige kinnisvara müüja tähelepanu erinevatele asjaoludele, hoidmaks ära hilisemaid vaidlusi, mis võivad kaasa tuua ostja nõuded puudustega asja parandamiseks, parandamise hüvitamiseks või isegi müügilepingust taganemise.

Fikseeri kinnisvara seisukord

Tavapäraselt on müüja kohustus anda kinnisvara ostjale üle seisundis, nagu see oli ostja poolt kinnisvara ülevaatamise momendil. Samuti vastutab müüja kinnisvara seisukorra eest kuni ostjale valduse otsese üleandmiseni.

Lisaks vastutab müüja varjatud puuduste eest, millest ta ei ole ostjat teavitanud või mida ostja ei saanud märgata kinnisvara ülevaatuse teostamisel. Seetõttu on mõistlik tellida kinnisvara ostueelne ülevaatus eksperdilt ja liita ülevaatusakt müügilepingule või kirjeldada lepingus detailselt kinnisvara seisukorda.

Võimalikke vaidlusi aitavad ära hoida lepingule lisatud fotod. Samuti tuleks lepingus fikseerida, millised load või dokumendid on olemas või millised puuduvad. Vähetähtis ei ole ka märkida, mitu juurdepääsu võimaldavat võtit või pulti on müüjal olemas. Selliselt seisukorda fikseerides jäävad ära edasised vaidlused vara seisukorra osas.

Koos korteri või majaga müüakse järjest enam ka selles asuv sisustus. Juhul, kui kinnisvara müüakse koos sisustusega, tuleks fikseerida selle olemasolu ja seisukord sama põhjalikult, sest inimeste mälu on valikuline ja kuu aega hiljem võib tunduda, et uus must diivan ei olegi nii uus või et köögi töötasapinnale on tekkinud uued kahjustused.

Seejuures on oluline ära märkida puudused, sest teisel juhul võib eeldada, et see on puudusteta ja töökorras.

Lepi kokku hind ja selle tasumise kord

Kooskõlastatud ostuhinna kõrval on kokkuleppe sõlmimisel oluline kokku leppida ka tasumise kord ning asjaolu, mida hind sisaldab või ei sisalda. Tavapäraselt on ligi pooltel juhtudel tehingutesse kaasatud pank ning sellisel juhul tuleb müüjal või ostjal täita või võtta kohustused panga ees.

Panga osalemine tehingus automaatselt osapooltele garantiid ei paku ja hinna ning selle tasumisega seonduvat ei reguleeri. Loomulikult vaatab panga esindaja üle müügilepingu, aga eelkõige enda ja oma kliendi vaatenurgast. Seetõttu on müüjal mõistlik nõuda ostuhinna tasumisel igal juhul notari hoiukonto kasutamist.

Ainult selliselt on tagatud kogu kokkulepitud ostuhinna laekumine müüjale. Kõigil teistel juhtudel tuleks enne kokkuleppe sõlmimist konsulteerida notari, panga esindaja või kinnisvaramaakleriga.

Ostuhinna osaline tasumine notari hoiukontot kasutades, hüpoteekide loovutamine ning kokkulepped hüpoteegipidajaga juhuks, kui ostja krediidilepingu rikkumisest tulenevalt ei väljastata hüpoteegipidaja poolt ostjale laenu, on kõik tavapärased kokkulepped, kuid need peaksid lähtuma igal konkreetsel juhul konkreetsest olukorrast.

Lisaks tuleb müüjal ja ostjal kokku leppida ja müügilepingus fikseerida, kas ostuhind sisaldab lisaks kinnisvarale sisustust, kas koos elamuga saab ostja näiteks murutraktori omanikuks või kas ja kui suures ulatuses võtab korteri ostja üle renoveerimislaenuga seotud kohustused ühistu ees.

Lepi kokku valduse üleandmine ja sellega kaasnevad kohustused

Kinnisvara seisukorra ja ostuhinna kõrval on müügilepingus kriitilise tähtsusega kokku leppida korteri või maja vabastamine ning ostjale üleandmine. Praktikas on kinnisvara müümine sageli seotud uue vara soetamisega ning ühest korterist või majast teise kolimisega.

Seetõttu on tähtis detailselt kooskõlastada valduse üleandmine ning sellega kaasnevad kohustused. Praktikas on määravaks saanud ka minutilise täpsusega valduse üleandmine! Valduse üleandmise kuupäeva ja miks mitte kellaaja kokkuleppimise kõrval on oluline fikseerida kõikvõimalike arvestite näidud, samuti arvestite endi numbrid ning kulude tasumise ja elukoha ümberregisteerimisega seonduv.

Seejuures on müüjal mõistlik võtta endale aega varuga, eriti juhul, kui korteri või maja vabastamine ei sõltu vaid iseendast. Teisel juhul võib viivitamine müüjale praktikas kaasa tuua ostja nõude üürikorteri üüri või hotelliarve tasumiseks.

Kokkulepped

Müügilepingus on mõistlik ette näha olukordi, kus kõik ei suju nii, nagu esialgselt oli kokku lepitud. Need kokkulepped peaks minimaalselt sisaldama viiviseid ja leppetrahve juhuks, kui üks või teine osapool oma kohustusi ei täida. Viivised ja leppetrahvid peaksid olema mõlemale poolele võrdsed.

Tehingukulud

Kõige eelneva läbirääkimise ja kokkuleppimise kõrval tuleks müüjal ja ostjal kokku leppida tehinguga seonduvate kulude kandmine ehk notaritasude ja riigilõivude tasumine. Seadusest tulenevalt on müügilepinguga seonduvate kulude tasumise kohustus ostjal.

Hästi ettevalmistatud müügileping hoiab ära hilisemad vaidlused.