Riigikohus: Tallinn peab Viru hotellile kahju osaliselt hüvitama

Viru hotell plaanis Tammsaare pargi poole juuredeehitust ehk niinimetatud Viru Poega. Foto: arhitektuuribüroo Künnapu ja Padrik

Riigikohtu halduskolleegium leidis tänases otsuses, et AS-i Viru Hotell kahju hüvitamise nõue juurdeehituse ehk niinimetatud Viru Poja ehitusloa taotlemisega seotud kulude ja viivisenõude osas on osaliselt põhjendatud.

Halduskohtul tuleb edasises menetluses hüvitatavad kulud täpsemalt välja selgitada, teatas riigikohus.

AS Viru Hotell hindas juurdeehituse detailplaneeringu tühistamisega tekitatud kahju suuruseks 162 miljonit krooni ehk 10,4 miljonit eurot.

Riigikohtu halduskolleegium märkis, et 1999. aastal kehtestatud Viru väljaku detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel toodi kaebaja õigused ohvriks ülekaaluka avaliku huvi nimel.

Kohalikul omavalitsusel on küll õigus planeeringu elluviimisest loobuda, kuid sellise otsusega käib kaasas kohustus hüvitada isikule nn usalduskahju, ennekõike nurjunud investeeringud, mida isik tegi planeeringu kehtimajäämist usaldades. Selliseks kahjuks on ennekõike kulutused uuringute ja ehitusprojektide koostamiseks ning asjatundjatega konsulteerimiseks. Kui hüvitis ei ole kohene, tuleb vahepealse aja eest maksta viivist.

«Kinnistuomanikul on õiguspärane ootus sellele, et tal on õnnestub detailplaneering lähiaastate jooksul pärast kehtestamist realiseerida. Kuna detailplaneeringute ümbervaatamine on seotud kohalike omavalitsuste volikogude valimistega, hakkab isiku usaldus planeeringu kehtimajäämise vastu kahanema nelja aasta möödudes planeerigu kehtestamisest. Sellest tulenevalt võib kohalik omavalitsus makstavat hüvitist vähendada,» leiab kolleegium.

Kolleegium selgitab otsuses, et hüvitada ei tule kogu kahju, mis isikul haldusakti kehtetuks tunnistamise tõttu tekib, sealhulgas saamata jäävat tulu. Kulutused, mis tehakse pärast detailplaneeringu ümbervaatamise kavatsusest teadasaamist, näiteks  meediakulud, läbirääkimiste kulud ja õigusabikulud, ei ole kolleegiumi hinnangul järgi hüvitatavad.

2010. aasta mais esitas AS Hotell Viru Harju maakohtule Tallinna linna vastu kahjunõude 162 miljoni krooni ulatuses. Tollase info järgi oli rahvusvahelise kinnisvarahindaja Colliers International tehtud arvutustel põhinev kahju hotellifirmale 155,29 miljonit krooni ehk 9,9 miljonit eurot, mis tuleneb ehitamisvõimaluste ja sellega kaasnevate õiguste kaotamisest.

Colliers International võttis Tallinna linna poolt Hotell Virule tekitaud kahju hindamisel aluseks hotelli juurdeehituse ehk Viru Pojaga saadavat võimalikku tulu, mis arvati aga kahjusummast maha. Lisaks hindamisaruandes kirjas olevale summale lisandub aga 6,77 miljonit krooni ehk 432 000 eurot kulusid, mida Hotell Viru on kandnud juurdeehituse planeerimisel.

Viru Poja rajamisega oleks Hotell Viru juurde saanud 140 uut hotellituba, mille keskmiseks täituvuseks prognoositi kuni 70 protsenti. Samuti oli juurdeehitusse kavandatud söögikohad, ilusalong ja kauplused, kus oleks tööd saanud 60 – 80 inimest.

Tallinna linnavolikogu otsustas 19. juunil 2008. aastal tunnistada kehtetuks Viru väljaku detailplaneeringus ette nähtud Viru Poja ehitus. Uus rajatis oleks jäänud praeguse Viru hotelli kõrvale Tammsaare pargi poolsesse külge.

1996. aastal algatas Tallinn Viru väljaku arendamise konkursi, millega tuli leida lahendus linna keskse väljaku ja selle ümbruse korrastamiseks. Võidutöö alusel koostati detailplaneering, mille ühe osa moodustaski Viru Poeg. Detailplaneeringu kinnitas Tallinna linnavalitsus 1999. aastal. Viru hotelli juurdeehituse rajamise algus oli kavandatud 2005. aastaks.