Uus seadus muudab korteriühistu vormi kohustuslikuks

Kortermaja. Illustratiivne foto. Foto: Stanislav Moshkov / Õhtuleht

Valitsus kiitis heaks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu, millega liidetakse kaks seadust ning muudetakse korteriühistu vorm kohustuslikuks.

Seaduseelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Nende majade puhul, kus seaduse jõustumise ajaks korteriühistut pole ning mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise seaduse alusel korteriühistu. Selle tulemusena kaovad segadused, mis on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. Samuti kolmandate isikutega, näiteks maja remontiva ehitusettevõtjaga, sest pole selge, kes on lepingu pool, kas valitseja või korteriomanikud.

Võrreldes kehtiva õigusega muutub korteriühistu tegevus korteriomaniku jaoks läbipaistvamaks. Jõustuva seaduse järgi on igal korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Muudatuse tulemusel tekib vajadus korraldada raamatupidamist ja koostada majandusaasta aruanne, mis ühisuste puhul praegu puudub. Kuni kümne korteriga majades võib juhatuse puudumisel raamatupidamist korraldada kassapõhiselt ega pea esitama majandusaasta aruannet registrile.

Lisaks täpsustatakse tegevusi korteriühistu maksejõuetuse puhul. Kui korteriühistu on muutunud püsivalt maksejõuetuks, siis üldjuhul seda ei likvideerita, vaid saneeritakse. See tähendab, et kohus kehtestab korteriühistule majanduskava, mis tagab korteriühistu jätkusuutliku tegevuse.

Uue seadusega muutub majandamiskulude võlgnevuse puhul olukord kõigi osapoolte jaoks selgemaks. Korteriühistu nõue korteriomaniku vastu tagatakse seadusjärgse pandiõigusega, mis võimaldab korteriühistul panna oma nõue maksma ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Samas on korteriühistu pandiõiguse suurus selgelt piiratud, erinevalt praegu ostjale üle minevast eelmise omaniku võlast.

Seaduse rakendamiseks on vaja läbi viia olemasolevate korteriühistute ja korteriomandite sidumine. Esimene osa arendustöödest registrite infosüsteemides peab olema tehtud 2016. aasta alguseks, teine osa korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumise ajaks 2018. aastal. Osa vajalikest arendustöödest teeb registrite ja infosüsteemide keskus (RIK), osa tuleb tellida. Kulutuste suuruseks nelja aasta jooksul on RIKi eelanalüüsi käigus hinnanud 273 056 eurot.

Justiitsminister Hanno Pevkur selgitas eelnõud tutvustades, et täna peavad korteriühistute liikmed oma õiguste ja kohustuste teadmiseks orienteeruma mitmes seaduses. «Näiteks kui parkimiskohtade kasutusõigustega seonduvad küsimused tuleb täna lahendada kahe seaduse, korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse alusel, siis edaspidi ei tule korteriomanikel enam nii palju pead murda – tunda tuleb vaid korteriomandi- ja korteriühistuseadust,» illustreeris minister tänast olukorda.

Minister tõi välja, et kuigi eelnõus on tegemist on üsna suurte muudatustega, lähtuti muudatusi eelnõusse kirjutades eesmärgist häirida võimalikult vähe täna hästi toimivate korteriühistute tööd.

«Eelnõu olulisim osa toob selguse korteriühistu õigustesse ja kohustustesse olukordades, kus valitseb ebaõiglus või ebaselgus. Olgu nendeks näideteks siis autole kukkunud jääpurikast tekkinud kahju hüvitamine või ühe korteriomaniku maksmata jäetud vee või keskkütte arved. Kindlasti käib siia alla ka suurema kindluse tagamine kortermaja renoveerijale, et ta tehtud töö eest korteriühistult ikkagi raha kätte saab,» lausus Pevkur ja jätkas: «Jääpurika tekitatud kahju osas valitseb hetkel olukord, kus selle kahju peaks hüvitama konkreetne korteriomanik, kes siis hiljem saaks kohtu kaudu teistelt korteriühistu liikmetelt nende osa kahjust sisse nõuda. Selline korraldus ei ole kaugeltki mõistlik ning tulevikus peaksid selliste kahjude korral vastutama korteriühistu.»

Ta lisas, et tulevikus saab ühistu korteriomaniku maksmata vee või küttearve raha võlgnikult välja nõuda ka siis, kui korterile on seatud väga suur hüpoteek. «Sellises olukorras saab korteriühistu taotleda hüpoteegiga ülekoormatud korteri mahamüümist täitemenetluses. See aga omakorda tooks kaasa hüpoteegi kustutamise, suurendades sedasi ka korteriomanike vastutustunnet naabrite ees ja võimalike ostjate ringi,» sõnas justiitsminister.

Eelnõu koostamist alustati 2010. aasta kevadel, kokku kooskõlastati eelnõud järgnevate aastate jooksul kolm korda.

Täna on Eestis ligi 21 000 korteriomandi esemeks olevat kinnisasja ja umbes 470 000 korteriomandit. Seega on tegemist muudatustega, mis puudutavad ligi miljonit inimest.